Механизмы реновации домов 335 серии обсудили в Иркутске

25 января, в Иркутске состоялась конференция «Постсоветские города в сейсмоопасных районах: проблемы и перспективы». Представители общественного движения «Регенерация города», клуба «Байкальские стратегии», региональных и муниципальных органов власти обсудили, как проводить реновацию в городах Приангарья и на какие средства.

«Проблемы постсоветских городов в сейсмоопасных районах многочисленны и носят комплексный характер. У них есть социальные, экономические, технические и правовые аспекты, — подчеркнул представитель клуба «Байкальские стратегии» Владимир Ковалев. — В Иркутской области мы столкнулись с очень серьезной проблемой деградации жилого фонда».

Первоочередной задачей для общественников и властей стала выработка механизмов реновации. Эксперты отмечают, что вскоре, помимо 335, встанет вопрос домов и других массовых серий, которые строились позднее. Опыт работы с «хрущевками» пригодится для расселения домов, которые придут в негодность вслед за ними.

«Трагедия в Магнитогорске (где 31 декабря 2018 года из-за взрыва газа обрушился подъезд жилого дома, погибли 39 человек, — прим. ред.) показала, что достаточно легко обрушаются дома даже гораздо более поздних серий, чем 335, и заведомо более устойчивые, — отметил председатель «Регенерации города» Денис Воронов. — После этого все вновь заговорили вслух, что государство не знает, по существу, что происходит с жилым фондом, в каком он состоянии».

«Заходить в подъезд «хрущевки» опаснее, чем летать на самолете»

Сейчас общественники добиваются, чтобы «хрущевки» в Приангарье признали аварийными в связи с дефицитом сейсмостойкости. Для этого необходимо, как минимум, провести паспортизацию этих домов, которых насчитывается не менее двух тысяч. В основном ими массово застроены семь городов региона — Иркутск, Ангарск, Шелехов, Черемхово, Усолье-Сибирское, Байкальск и Слюдянка.

«Как сказал мне мэр одного из этих городов, гораздо опаснее заходить в подъезд такого дома, чем летать на самолете. Возможность катастрофы гораздо выше», — добавил Денис Воронов.

При этом, согласно законодательству, срок службы домов 335 серии составляет 100 лет. В реальности «хрущевки» в Иркутской области столько не простоят, хотя и включены в программу капитального ремонта до 2043 года.

По мнению Владимира Ковалева, который много лет руководил аппаратом Уполномоченного по правам человека в Иркутской области, муниципальные и региональные органы власти в целях защиты прав жителей домов 335 серии обязаны провести объективную оценку пригодности «хрущевок» для проживания и, при наличии оснований, признать их аварийными.

«Проведение этой работы позволит, во-первых, получить реальную, юридически обоснованную информацию о ситуации. Во-вторых, произвести расчет ресурсов и времени необходимых для решения проблемы. В-третьих, разработать необходимые нормативно-правовые акты. В четвертых, обоснованно поставить перед федеральным центром вопрос о выделении ресурсов. По предварительным подсчетам, потребуется около 150 миллиардов рублей», — считает Владимир Ковалев.

Признавать жилые дома аварийными уполномочены муниципальные межведомственные комиссии. Оценка проводится по заявке собственников жилых помещений либо Службы жилищного надзора Иркутской области на основании заключения специализированной организации по итогам обследования несущих конструкций здания.

Стоимость такого обследования, по словам специалистов, составит не менее 100 тысяч рублей на один дом, а значит на все дома 335 серии в регионе — около 200 миллионов рублей. Их можно привлечь из Фонда капитального ремонта, уже собравшего немалый объем средств, большая часть из которых лежат на банковских счетах и тают под воздействием инфляции. Также профинансировать обследование «хрущевок» может правительство Иркутской области.

Пилотный проект

Однако не все эксперты согласны с тем, что полное исследование домов 335 серии действительно необходимо. Директор ангарского Института «Горпроект» Татьяна Павлова считает, что для всех «хрущевок» достаточно паспортизации, а глубокое исследование с сейсмоиспытаниями нужно провести только на одном доме. Этого будет достаточно, чтобы сделать выводы о фактической остаточной сейсмостойкости всех остальных зданий.

«Есть хорошая сибирская пословица: для того, чтобы узнать, не протух ли окорок, не надо есть его целиком. Мы прекрасно знаем, как себя ведут эти дома. Конечно, все они стоят по-разному: один стоит в сухом месте, а другие — «под ноль» в воде. Но это состояние прекрасно оценивается визуальными методами», — подчеркнула Татьяна Павлова.

По ее словам, сейчас необходимо провести глубокий градостроительный анализ территорий, застроенных домами 335 серии и установить участки, где возможно преобразование, а где оно ограничено по разным причинам, например, соседством с памятниками архитектуры.

Татьяна Павлова считает, что только работа в масштабах микрорайонов позволит создать на месте домов 335 серии по-настоящему комфортные условия жизни, которые отвечают современным стандартам. Это касается и плотности застройки, и количества парковочных мест и уровня озеленения территорий.

Итогом этой подготовительной работы в самое ближайшее время должен стать пилотный проект по реновации.

«Лучше «наколотить шишек», но получить практический опыт и выявить экономику всего процесса», — уверена Татьяна Павлова.

Экономический аспект

Заведующий кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета Сергей Астафьев подчеркнул, что разработкой процесса реновации необходимо заниматься уже сейчас, так как это очень объемная работа для специалистов в разных областях. Экономику и логистику этого процесса начали исследовать в БГУ при участии студентов магистратуры.

В ходе работы вскрылось немало проблем. Это и вопрос утилизации строительных конструкций, и расположение предназначенных под снос домов вблизи социальных объектов и новостроек, и вопрос инженерных сетей.

«Москва определила 20 площадок, куда свозится строительный мусор, дробится на специальном оборудовании и распределяется на фракции — металл, гравий и другие. В результате они могут использовать вторично до 80% этих отходов», — пояснил Сергей Астафьев.

В Иркутской области определение таких полигонов столкнется с ограничениями природоохранного законодательства, особенно на юге региона, где сконцентрирована большая часть домов 335 серии. В связи с этим, необходимо уже сейчас подобрать удобные и безопасные места для переработки больших объемов строительного мусора и, при необходимости, внести изменения в нормативно-правовые акты.

На примере Иркутска Сергей Астафьев показал, что дома 335 серии могут располагаться, как кварталами, так и одиночно. В первом случае на их месте можно построить новый жилой квартал, во втором — детский сад, школу или сквер. Возводить на месте одной старой пятиэтажки новый дом, по словам специалистов, экономически не целесообразно.

Даже с учетом сноса целого квартала и расселения его жителей строительная компания не сможет взять на себя все издержки и при этом получить какую-то прибыль. По расчетам экономистов, только при участии государства такой проект возможно воплотить. Один из вариантов — выкуп идущих под снос квартир по стоимости строительства социального жилья, которая для Иркутской области сейчас составляет 42 тысячи 319 рублей за квадратный метр.

В масштабах региона это потребует огромных средств, которые сможет обеспечить только федеральный бюджет. Денис Воронов считает, что Иркутская область имеет право обоснованно потребовать от правительства РФ средства на реновацию жилого фонда. Сейчас регион на каждый рубль финансирования, получаемый от федерации, перечисляет в бюджет страны 17,8 рубля. В результате этого перекоса на региональном уровне не остается средств на решение острых проблем.

Правовой аспект

Правовые вопросы затронул председатель Ассоциации юристов Иркутской области Владислав Зарубин. Опираясь на опыт Москвы, Санкт-Петербурга и Кирова, он подчеркнул необходимость разработки организационно-правовой модели реновации, которая определит объем и содержание предстоящих работ, всех участников процесса — оператора проекта, проектно-изыскательские, строительные, надзорные, технические, эксплуатирующие организации — и меру их ответственности, а также долю участия собственников, инвесторов и государства в замене жилья.

Немаловажно определить, как юридически оформить передачу прав собственности. Владелец жилья в доме, который включен в программу реновации, должен отдать свою квартиру под снос и получить новую. Нужно понимать, будет ли предоставляться жилье в доме, построенном на месте старого, в другом доме в том же районе или в ином районе города.

Еще одна проблема — уровень доходов людей, проживающих в «хрущевках». Далеко не все из них смогут вложить какую-либо сумму в новую квартиру. Чаще всего жители домов 335 серии — это пенсионеры, молодые и малообеспеченные семьи, которые не могут позволить себе более комфортное жилье.

Кроме того, немалый процент владельцев квартир в «хрущевках» — ипотечники. В этом случае в решении вопроса передачи прав возникает третья сторона — банк, предоставивший жилищный кредит. В разговоре с корреспондентом «ИркСиба» Владислав Зарубин пояснил, что в данной ситуации решение одно — заключение допсоглашения с кредитной организацией. Механизм этой работы также необходимо определить при разработке организационно-правовой модели реновации.

Точка зрения Минстроя

Заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Роман Энгельгардт напомнил, что региональное правительство может получить средства из федерального бюджета только в рамках национальных проектов или целевых программ.

«Самое важное сейчас, на наш взгляд, это выработать механизм работы, потому что тематика очень важная. Все, что было сказано сегодня, нам известно, мы обладаем точными данными о количестве домов 335 серии по данным муниципальных образований и Службы жилнадзора. Мы обладаем информацией по каждому городу, какие дома с полным каркасом, какие — с неполным», — подчеркнул Роман Энгельгардт.

Замминистра добавил, что на федеральном уровне законопроект о реновации пока не принят. Документ, подготовленный депутатами Госдумы, получил негативный отзыв правительства РФ, поэтому в ближайшее время этот инструмент использовать не получится.

Федеральная программа «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах РФ», по которой в 2018 году Приангарью выделили средства на снос и строительство нового детского сада на улице Касаткина в Иркутске, также не подходит для решения проблемы «хрущевок». По словам Романа Энгельгардта, дома 335 серии не подходят под жесткие критерии этой программы.

«В настоящее время мы прорабатываем организацию пилотных проектов в рамках действующего законодательства. Конкретные адреса пока не утверждены. Мы подбираем механизмы, просчитываем экономику, логистику, переработку конструкций», — отметил замглавы областного Минстроя.

Подводя итоги, участники заседания согласились, что откладывать решения проблемы домов 335 серии больше нельзя. Общественники призывают начать практическую реализацию пилотных проектов уже в 2019 году. Эту тему планируют вынести на обсуждение депутатов Законодательного собрания региона в марте.