Строить надо! Но по правилам

Не первый месяц в городе проходит обсуждение новой редакции правил землепользования и застройки города Ангарска. Необходимость внесения изменений в этот определяющий градостроительный документ была продиктована сразу несколькими условиями. Главное из которых изменившееся федеральное законодательство, коим является Градостроительный кодекс. Некоторые журналисты, коснувшись этой темы, не преминули обвинить городскую администрацию в спешке. Дескать, правила меняются с бухты-барахты, что бы что-то там, то ли продать, то ли купить. При этом забыли уточнить для своих читателей, что без принятия этих правил в сложившихся условиях дальнейшее градостроительное развитие Ангарска невозможно.

Год назад депутатами городской Думы был утвержден генеральный план Ангарска. Предыдущий план был разработан по условиям, существовавшим в 2005 году – а это и аэропорт в районе Стеклянки и агломерация, и особая экономическая зона под Юго-Восточным. Время доказало несостоятельность этих проектов. К тому же вступил в силу пресловутый 131-й ФЗ, разделивший АМО на поселения. В общем, без пересмотра генплана было не обойтись. И власти это сделали. Оперативно и в высокой степени компетентно. И вот пришла пора разобраться с правилами, согласно которым данный генплан следует трактовать. Ничего особенного, обычная формальность. С поправкой на жизненную важность для всего города. Именно поэтому проект изменений так долго и подробно обсуждали и согласовывали.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, включают в себя порядок применения правил, карту градостроительного зонирования и необходимые градостроительные регламенты. Если взяться за краткое описание всех поправок и нововведений, то на это уйдет не менее полутора страниц. При этом некоторые пункты все равно могут остаться до конца понятными только профессионалам, занимающимся градостроительным планированием. Такова специфика, и с этим ничего не поделаешь.

Чересчур вдаваться во все технические и юридические стороны вносимых изменений, наверное, излишне. Но все же беглый взгляд на предложенные поправки бросить стоит. Хотя бы для того, чтобы наполнить душу уважением к специалистам их разработавшим.
Итак, карта градостроительного зонирования изменена с учетом утвержденного генерального плана и утвержденных проектов планировок (в том числе проекта планировки транспортной и инженерной инфраструктуры, которым установлены красные линии улиц).

Правилами определены границы зон с особыми условиями использования территорий, в том числе, водоохранные зоны, зоны возможного затопления, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, охранные зоны магистральных линейных объектов.
Предложенный проект ПЗЗ выполнен с более подробным зонированием, чем это сделано в действующих правилах. В границах красных линий улиц выделены территории общего пользования. Состав жилых зон остался прежний. А вот состав территориальных зон изменился. Общественно-деловые зоны разбиты на административные центры городского, районного и микрорайонного уровней.

Выделены промышленные зоны 1, 2 и 3 класса опасности и зона коммунальных объектов 1, 2 и 3 класса опасности с запретом размещения новых производств. Согласно внесенным в правила изменениям, существующие объекты можно реконструировать, модернизировать, но только без расширения предоставленных им земельных участков и увеличения санитарно-защитных зон.

Выделены зоны промышленных и коммунальных объектов невысокого, 4 и 5 класса опасности. Так же выделена зона и прописаны регламенты территории заказника «Птичий». В настоящее время данная территория одновременно является и частью промплощадки и территорией природного заказника. Чтобы увязать эти две противоположные функции, в ПЗЗ прописаны специальные регламенты.

Инженерная инфраструктуры разбита на три зоны: объекты водного транспорта, автомобильного транспорта и инженерной инфраструктуры.

Подвергся изменениям и состав зон сельскохозяйственного использования. Предложено разделение и конкретизация соответствующих зон на зоны ведения садоводства и дачного хозяйства, зоны сельскохозяйственных угодий и зоны объектов сельскохозяйственного назначения, к которым относятся территории тепличного комбината и птицефабрики. Понятно, что фабричные цеха, пахотные поля и садовые участки – это не одно и то же, и требования к использованию данных территорий должны иметь специфические отличия. Теперь они будут.

Наведен порядок в зонах рекреационного назначения. Введена зона специального назначения, в которую вошли зоны кладбищ и зона размещения отходов потребления. Обозначены памятники истории, архитектуры, археологии.

Отдельный раздел ПЗЗ посвящен градостроительным регламентам, которые будут изложены в виде удобных таблиц по каждой конкретной зоне.

В ходе заседаний градостроительного совета, публичных и депутатских слушаний возможность высказать собственные замечания и предложения по поводу изменений в ПЗЗ могли все желающие. Среди желающих оказалось довольно много независимых архитекторов, проектировщиков и общественных деятелей. Разработчики проекта ответили на все заданные им вопросы и дали необходимые пояснения. В результате все заинтересованные стороны получили от прошедшего обсуждения полное удовлетворение. Таким образом, проект изменений в ПЗЗ всеми сторонами признан и одобрен. Нам, жителям Ангарска, не остается ничего иного, как довериться мнению компетентных специалистов, которые в своих действиях руководствуются исключительно интересами города, то есть нашими с вами. Все слухи и опасения, что изменения в ПЗЗ таят в себе некие опасности для горожан, либо служат основой для незаконных или недобросовестных отводов земель ничем, кроме слабо аргументированных рассуждений некоторых традиционно оппозиционных журналистов, не подтверждены. Строить в Ангарске будут. Но по закону. А это означает, что наш город будет развиваться в строгом соответствии с целесообразностью размещения тех или иных объектов на тех или иных территориях.

Более детально судьбу города можно будет изучить по проектам планировок конкретных территорий. Параллельно с обсуждением ПЗЗ произошло обсуждение одного такого проекта. И это событие тоже вызвало много разговоров и пересудов. Дело в том, что архитекторы и общественность совместно обсудили проект будущего административного центра Ангарска, который должен разместиться в районе пересечения улицы Алешина и Ленинградского проспекта с Ангарским проспектом и улицей Чайковского. Административный центр – это лицо города, поэтому данный проект имеет особенное значение и остаться к нему равнодушным ни у кого из ангарчан нет никакой возможности. Так и произошло.

Представленный ангарской общественности проект планировки микрорайонов Кирова, 37, 36, 30, 28 и части микрорайона 14 выполнен санкт-петербургским ООО «Институт строительных проектов». Это та же самая организация, которая разработала для Ангарска генплан.

Ветхая застройка микрорайонов Старица и Кирова еще предыдущими генеральными планами была определена под снос. Без вариантов. На этом месте должны появиться благоустроенные жилые дома с комфортным дворовым пространством, а также объекты культурно-делового назначения. Территория, на которую выполнен проект планировки, является особенно значимой для города, поскольку определена генеральным планом как административно-деловой центр.

Обсуждаемая территория (общая площадь 84 га) расположена в центральной селитебной части города, на выходе к реке Китой. В задачу архитекторов входило формирование здесь градостроительного узла, являющегося одним из главных в городе. В следствие этого должно произойти оформление новых парадных «ворот» Ангарска, создание хорошего панорамного силуэта города, просматривающегося в том числе и с внешних направлений, то есть со стороны реки Китой и автодороги Байкал. Немаловажное значение имеет формирование достойной городской набережной и закономерный выход города к реке.

В настоящее время часть территории занята индивидуальной усадебной застройкой. На территории в 51 га размещено 127 частных, неблагоустроенных домов, в которых проживает около 300 человек. Понятно, что столь ценная и значимая для Ангарска территория используется неэффективно. Потенциально на данной территории можно разместить около 300 тысяч квадратных метров жилого фонда, увеличив численность населения примерно до 12 тысяч человек.

Перспектива радужная. Но в ходе публичного обсуждения проекта вполне предсказуемо против нее восстали обитатели тех самых 127 деревенских изб. Разработчики проекта и представители городской администрации, как смогли, объяснили им, что создание общегородского центра неизбежно. Исторически Ангарск развивается от двух маленьких городских центров - площади Ленина и ДК «Современник». Пришло время формирования единого центра. Конечно, воплощение проекта в ближайшие годы невозможно (на это просто нет средств), но планировку этой территории нужно сформировать уже сегодня, чтобы стратегически важные земельные участки не были растащены непонятно под что. К застройке в этой части города необходимо подходить очень и очень ответственно. От этого будет зависеть то, каким Ангарск предстанет перед нашими потомками.
Кто-то из зала поинтересовался, почему в этой части, пускай и в центральной, нельзя оставить частную застройку, обязав собственников возвести добротные, красивые дома. Ответ дала Татьяна Павлова, директор ООО «Институт Горпроект», принимавшая самое активное участие в обсуждении:

- А вы можете себе представить частные дома с курятниками в Москве на Красной площади? Почему же они должны быть в центре Ангарска?

Против такого образного аргумента возразить трудно. Никто и не стал, удовлетворившись заверениями, что без спроса никто ничего ломать не будет и вообще о каком-либо грандиозном строительстве пока говорить рано.

Как пояснил Сергей Канаев, главный архитектор института-разработчика проекта, район проектирования находится на стыке юго-западной, северо-восточной и центральной частей города, в которых проживают более 200 тыс. человек. В связи с этим, учитывая градостроительные нормативы проектирования, вдоль Ангарского проспекта предложено сформировать комплекс административно-управленческих зданий, которые займут учреждения, переведенные из помещений в историческом центре города. В свою очередь в освободившихся помещениях можно будет разместить музеи, картинные галереи, школы искусств, арт-кафе и т.п., сделав эту часть города культурным центром.

Трасса Ленинградского проспекта, в соответствии предыдущими проектами, должна быть направлена на слияние с улицей Чайковского, что даст возможность создать в городе самую главную транспортную магистраль, которая соединит жилые массивы с местами приложения труда (промзона) и зонами отдыха горожан. По задумке архитекторов новый Ленинградский проект должен пройти там, где сейчас участок дороги, ведущий к зданию АУС. Освободившийся участок между 9-этажками в 29 микрорайоне и недостроенным Домом политпросвещения отведен под застройку и, собственно, новую центральную площадь.

Вдоль Ангарского проспекта в 30 микрорайоне будет сформирован деловой центр с офисными зданиями. Через улицу Алешина на выходе города к реке питерские архитекторы предложили возвести крупный многофункциональный центр. Завершить композицию общественно-деловых зданий предложено высотной гостиницей, которая разместиться в пойме реки Китой, и станет визитной карточкой при въезде в город со стороны Усолья.

Центральная часть обсуждаемой территории (лесок напротив кладбища) должна остаться парковой зоной. Но только благоустроенной, а не такой как сейчас. Здесь должны быть проложены пешеходные и велосипедные дорожки, обустроены живописные площадки для отдыха с освещением, фонтанами, малыми архитектурными формами. Всего под зеленые насаждения в предложенном проекте отведено более 12 с половиной гектаров. Так что опасения тех, кого беспокоит вопрос вырубки деревьев, напрасны. Новый центр города будет красивым, по-настоящему современным, но при этом Ангарск сохранит все свои «зеленые» традиции. Осталось дождаться появления тех самых пресловутых средств, которые позволят нашему городу не только обрести новый грациозный облик, но и открыть в себе новые возможности.